【ESG不動産投資】

株式投資におけるESGの観点を不動産に持ち込んで語られており面白い。今後の時代の流れとしては間違いなく、中長期で資産性を考えその観点を持つことが大切であり、やはり何事もバランスが重要だと学びました。

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●E(環境)S(社会)G(ガバナンス)に着目したESG投資が唱えられるようになったが、これを不動産の領域に拡大した。これまで不動産投資においてもインカムゲイン、キャピタルゲインをいかに最大化するかが重要視されてきた。

●しかし賃貸業においては立地条件、顧客動向、社会環境変化、金利や景気、自然災害などに大きく左右され、不透明でもある。

●不動産投資におけるE(環境)では建物の省エネ性がまずあげられる。S(社会)では地域コミュニティとの関わりが重要。G(ガバナンス)では法令遵守、関係者への説明責任が問われる。

●S(社会)の基準は4つ。健康性・快適性の向上、災害への対応、地域社会への寄与、高齢化への対応。

●G(ガバナンス)の基準。既存不適格かどうか。具体的には建蔽率、容積率、斜線制限、用途規制、耐震性など様々なケースがある。接道義務違反、再建築不可、旧耐震、市街化調整区域など。

●不動産は換金化するのに時間がかかる。そして土地や建物は個別性が高くリスク判断は難しい。また投資であるとともに貸付業、貸家業というビジネスである。さらに投資金額が大きくレバレッジが前提なので万一失敗した際のダメージは大きくなる。

●1980年代のバブルの際の不動産投資はほとんどがキャピタルゲイン狙いだった。しかし見通しが難しいVUCAの時代では中長期視点での事業の安定性を取り入れていくべき。

●今後の最大のリスクは人口減少。年間100万人が減っていく時代でインパクトは桁違い。いかに減少する顧客を確保し続けるか。2024年以降世帯数減少と人口減少はダブルで効いてくるので賃貸住宅同士の競争が激しくなる。

●2050年のカーボンニュートラルを目指して2025年以降から小規模建築物(非住宅)や住宅についても省エネ基準への適合義務となる。2030年以降はZEH基準が新築に導入されるため大きなインパクトが予想される。これは旧耐震、新耐震と同じ流れになる。

●ESG、SDGsに敏感なZ世代。より敏感な法人需要。大手上場企業はESGに対応した社宅を利用しているということを投資家への説明材料の一つに利用する動きも出てきそう。

●長期スパンで取り組むという点では鉄筋コンクリート造が有利。そして耐震性で行くと1981年6月以降の新耐震基準であることが市場価値を維持できるかどうかの境目。

●これからはZEH基準が常識になる。ZEHの3要素は、高断熱でエネルギーを極力必要としない(夏は涼しく冬は暖かい)。高性能設備でエネルギーを上手に使う。エネルギーを創る。マンション向けZEHも2018年からスタートしている。

●京都市は世界レベルの住みたい街になっている。古都としての佇まいを残しながら都市としての利便性も高いハイブリッド型都市。観光だけでなく暮らす街としても多彩な魅力を持っている。しかし他の都市には見られないほど居住用の空き物件が少ない。京都ネイティブは中々土地を手放さないしマンションが建つことになっても景観保全の規制のため高層マンションなどは建てられない。つまり物件が爆発的に増えることはない。

●大学生人口比率は日本一の10.5%。東京23区は5.8%、福岡市5.0%、仙台市4.8%、大阪市1.3%。

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