【実家の空き家 超有効活用術】
日本における空き家の多さ・増加率は他人事ではなく、そこをビジネスチャンスにした外国人に安く購入されていることを知らなければならないし、駅近で放置されている空き家などはドンドン重税を課して流動させるべき。知識を得て有効活用するのか、無知が故に手を出せないのか、をよく考えさせられる良書で最高です。
実家の「空き家」超有効活用術 https://amzn.asia/d/hN4l6yZ
●2018年の国の調べでも全国で846万戸の空き家がある。潜在的には1000万戸に達しているという見立てもある。これは日本国民10人に1人は空き家の所有者となっているということ。
●更地にすると固定資産税が跳ね上がる。用地の面積が200平米までの部分は固定資産税評価額を6分の1に軽減、200平米を超える部分は3分の1に軽減される。
●更地ではなく空き家を放置しても重い税金負担がのしかかる。2014年11月、建物が立っていても行政が「特定空き家」として指定すると住宅用地の軽減措置を受けられないという法律が決まった。
●空き家の評価は、国税庁の相続税路線価でチェック出来る。路線価の評価減をすることができる。歪な土地の評価減、大きな面積の宅地の評価減、借地の評価源、賃貸住宅が建っているような土地の評価減、賃貸住宅が建っているような土地の評価源、道路扱いになっている土地の評価減。
●賃貸住宅、宿泊施設として貸す。経済界の予測では民泊やホテルなどインバウンド需要に支えられてきたビジネスモデルの需要の完全回復は2025年の大阪万博頃までかかると言われているが、もう少し早いと思う。
●民泊利用は一般賃貸住宅の家賃収入より高い収入が得られる。
●パーティールーム。賃貸時間貸しパーティールームとして親しい友人や家族、誕生日会や女子会、動画撮影、部屋によっては大型スクリーンで映画を見るなど少人数で集まる会合にで多く利用される。テレワーク、ワーケーション住宅もあり。
●賃貸需要を行政の住宅扶助から類推する。H30年の大阪市の人世帯あたりの月額限度額は1人世帯4万円、2人世帯4.8万、3-5人世帯5.2万、6人世帯5.6万、7人以上世帯6.2万。
●外国人は入居客層として重要ターゲット。外国人は増えている。今までは外国人同士の口コミが多かったが最近は外国人専門の入居募集サイトがある。保証会社の株式会社グローバルトラストネットワーク(GTN)の募集サイト。
●独居高齢者に対応してくれる賃貸住宅はまだまだ少ない。住宅確保要配慮者は2010年から2035年までの25年で1000万から1400万世帯へと増加する。セーフティネット住宅情報提供システムなどに登録することで、チャンスはまだまだある。
●あなたの物件を是非借りたいと思わせる工夫。営業力強化、情報拡散(ウチコミ、ジモティー、エコーズ)、家具家電付きにする、ステージング(家賃1-2ヶ月分までに抑える)、DIY可能物件にする、多頭ペット飼育可能物件にする。
●大阪の商人たちの言い伝えにある「不動産を大切にしなさい」という言葉。江戸元禄時代の豪商の奈良屋茂左衛門は一代で財を成したがその遺言は、「いかなる商いもしてはならない、のちは店賃収入で暮らすこと」と子孫に強く求めた。江戸の豪商で成功したものでも子孫には商売を継がせるのではなく不動産賃貸業を行わせようとした。
●時代の浮き沈みがある中でも安定的に一定の収入がある不動産賃貸業は人の生活の安定につながる。
●相続空き家なら表面利回り50%,100%も当たり前。古家再生不動産投資では10-20%程度は標準利回り。注意事項としては相続物件の売却による3000万円の特別控除を狙う場合は一度賃貸してしまうと控除は受けることができない。
●古家で地震で倒壊する7割の理由が柱の「ほぞ抜け」。これを安価な金具で補強する。多少壁にヒビが入ろうがとにかく家が倒れなければ良いと考えて、後付けの「ホールダウン金物」というものがあるので、ビズ留めで基礎と柱を繋ぎほぞ抜けを防ぐ。全国古家再生推進協議会の再生士はエイム株式会社の「かぞくまもる」をオプション設置する。建物の倒壊を防ぐことが命を守ること。国の基準の耐震工事だけが耐震工事ではない。
●空き家を生み出さないためにすぐにすべきこと。本人が生きていても認知症や寝たきりになると本人が契約書にサインして法律行為を行うことが出来なくなる。
●相続を待つのではなく高齢者が元気なうちに権限を信頼できる家族親族に託す家族信託制度がある。
●認知症発症により、以下のように手の打ちようがなくなる。
・本人の代わりに預貯金が引き出せない、すなわち家族や親族が支払いを立て替えなければならない。
・本人名義の不動産を売れない、貸せない、直せない。
・本人の財産を把握できない。
・贈与や保険契約などの相続対策が取れない。
●自由度の高い信託法に基づく民事信託(家族信託)が脚光を浴びるようになった。
●1000万戸の空き家、解体費用を一戸300万と見積もっても市場規模は30兆円。日本の国家予算の10分の1くらいの経済規模。
